Los derechos de tanteo y retracto, aparecen regulados en el artículo 25 de la LAU relativo al “Derecho de Adquisición Preferente”, donde se explica que en caso de venta de la vivienda arrendada, el arrendatario tendrá el derecho de adquisición preferente.
Cuando un propietario tiene alquilado un inmueble y decide vender su propiedad, debe avisar al arrendatario de esa operación y de las condiciones en las que quiere hacerlo. El arrendatario tendrá entonces la posibilidad y preferencia de adquirir ese inmueble. Este derecho supone que ese inquilino, abonaría por esa operación de compraventa la cantidad que el propietario solicita por la vivienda. El arrendatario puede ejercitar su derecho de tanteo en un plazo de 30 días desde el día siguiente al que reciba la notificación fehaciente de la intención de venta
En el caso de derecho de retracto, este derecho nace cuando el inquilino no ha renunciado expresamente al derecho de tanteo y dispone de 30 días para efectuar la compra en las mismas condiciones que se hayan pactado con el comprador de la vivienda sustituyendo a este en el contrato privado de compraventa que hubieran firmado las partes. Si transcurridos 30 días desde la notificación fehaciente del contrato de compraventa a un tercero, el inquilino no declara ejercer su derecho, este queda completamente anulado.
Esto quiere decir que un derecho lleva a otro derecho, y si una persona cuenta con el derecho de tanteo también cuenta con el derecho de retracto aunque el derecho de retracto solo se ejecutaría si la persona no se ha podido acoger al derecho de tanteo.
No se producirán los derechos de tanteo y retracto cuando ocurran estos dos supuestos:
- Que la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales, propiedad del arrendador que forman parte de un mismo inmueble.
- Que se vendan en forma conjunta todos los pisos y locales del inmueble por distintos propietarios a un mismo comprador.
En cualquier caso, las partes pueden pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente, en cuyo caso, el arrendador comunicaría la intención de vender con una antelación mínima los 30 días de la fecha de formalización del contrato de compraventa.
Si en el momento de la firma de la escritura de compraventa notarial no se presenta ante el notario las correspondientes comunicaciones al arrendatario sobre su derecho de compra preferente, la firma se prorrogará hasta transcurridos los 30 días posteriores a la comunicación fehaciente o renuncia expresa a su derecho por parte del arrendatario.
